Par quatre arrêts rendus le 17 juillet 2026 (N°s 24MA02975, 24MA03074, 24MA03075 et 24MA02976), la cour administrative d’appel de Marseille a mis un terme aux recours engagés à l’encontre de deux permis de construire délivrés par le maire de Ramatuelle pour un projet de réhabilitation et d’extension d’un établissement hôtelier sur le site de la plage de Pampelonne. La commune, dont le Cabinet assurait la défense, a vu ses positions intégralement confirmées. Au-delà de leur portée immédiate pour les parties, ces décisions offrent l’occasion d’une relecture approfondie d’un principe cardinal du contentieux de l’urbanisme, trop souvent réduit à une formule de style : celui de la délivrance du permis de construire « sous réserve du droit des tiers ».
Deux arrêtés du maire de Ramatuelle avaient autorisé une société à réaliser un projet de réhabilitation et d’extension d’un bâtiment hôtelier, ainsi que diverses démolitions, sur des parcelles situées non loin de la plage de Pampelonne.
Ces autorisations avaient été contestées par l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement au sein duquel est implanté le terrain d’assiette du projet, ainsi que par plusieurs colotis agissant individuellement.
Le moyen principal ainsi soulevé tenait à l’absence alléguée de desserte suffisante du terrain d’assiette : les requérants soutenaient que celui-ci n’était accessible que par une voie interne au lotissement fermée à la circulation du public, matérialisée par une barrière, de sorte que le projet ne pouvait, selon eux, être regardé comme régulièrement desservi au sens des règles d’urbanisme applicables. Ce moyen s’articulait avec la contestation plus générale des « règles d’habitation » propres au lotissement, s’agissant en particulier de l’usage de cette voirie interne.
Le tribunal administratif de Toulon ayant rejeté ces recours par jugements du 11 octobre 2024, les requérants ont interjeté appel.
Statuant par quatre arrêts convergents, la cour a intégralement rejeté les recours et confirmé la légalité des permis litigieux. Elle a écarté le moyen tiré de l’insuffisance de desserte du terrain d’assiette en relevant que celui-ci, précisément parce qu’il est compris dans l’emprise même du lotissement, ouvre à son propriétaire un droit d’accéder ou de faire accéder à ce terrain par la voie interne, nonobstant l’existence d’une barrière et sous la seule réserve du droit des tiers : la fermeture matérielle de cette voie procédait d’un usage privatif relevant des rapports entre colotis, sans affecter, par elle-même, la desserte du terrain au regard des règles d’urbanisme applicables. Sur la base de ce constat, elle a jugé, plus largement, inopérant le moyen tiré de la méconnaissance des règles internes du lotissement, rappelant les éventuelles atteintes aux stipulations du cahier des charges du lotissement relèvent de la compétence du juge judiciaire — les règles d’un lotissement pouvant au demeurant devenir caduques en application de l’article L. 442-9 du même code.
Ce moyen, écarté avec fermeté par la cour, mérite un examen doctrinal circonstancié, tant il structure l’ensemble de l’articulation entre le contentieux administratif de l’urbanisme et le contentieux civil de la propriété — et constitue le cœur du présent commentaire.
Le contrôle exercé par l’autorité compétente lors de l’instruction d’une demande de permis de construire est, ainsi que le rappelle l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, un contrôle de conformité aux seules règles et servitudes d’urbanisme — utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimensions et assainissement des constructions. Ce contrôle exclut, par construction, toute appréciation des rapports de droit privé opposant le pétitionnaire aux tiers.
L’article A. 424-8 du même code, qui fixe les mentions devant obligatoirement figurer sur l’arrêté de permis de construire, en tire la conséquence logique et l’énonce en termes dépourvus d’ambiguïté : « le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».
Le permis de construire a ainsi pour unique objet de garantir la conformité des travaux qu’il autorise à la législation et à la réglementation de l’urbanisme (CE, 13 mai 1987, n° 73555).
Cela ne signifie pas que l’obtention de cette autorisation confère un droit d’enfreindre les servitudes de droit privé — passage, vue, mitoyenneté, non-construction —, non plus que les stipulations contractuelles d’un cahier des charges de lotissement ; mais seulement que le pétitionnaire réalise ses travaux à ses risques et périls au regard de ces derniers.
Ces arrêts illustrent ainsi la rigueur avec laquelle le juge administratif circonscrit son office aux seules règles d’urbanisme, sans empiéter sur le terrain, distinct, des rapports de droit privé entre colotis.
Le Cabinet reste à la disposition des collectivités et des porteurs de projet pour toute question relative à la sécurisation contentieuse des autorisations d’urbanisme.
