La commune de Carqueiranne a délivré, le 14 mai 2025, un permis de construire à une société pour la réalisation d’une résidence « service senior » de 76 hébergements en R+3, assortie d’espaces communs à vocation de service — gym, salon famille, espace loisir, coiffure et restaurant. Un projet immobilier moderne, pensé pour répondre au vieillissement de la population et à la demande croissante de solutions intermédiaires entre le domicile et l’établissement médico-social.
Le préfet du Var a choisi de déférer cet arrêté devant le tribunal administratif de Toulon, articulant deux moyens principaux : la méconnaissance de l’obligation légale de mixité sociale — en raison de l’état de carence de la commune — et un vice de procédure relatif aux servitudes aéronautiques pesant sur le terrain d’assiette.
Le cabinet, mandaté pour assurer la défense du pétitionnaire, a conclu au rejet de ces deux moyens. La décision rendue le 19 juin 2026 donne entièrement raison à cette analyse et soulève des questions de portée pratique pour les opérateurs du secteur des résidences gérées.
Premier moyen écarté : la régularité de la consultation au regard des servitudes aéronautiques
Le terrain d’assiette du projet est situé dans l’emprise d’une servitude d’utilité publique T5 relative à l’aérodrome de Hyères-La Palyvestre. Sur ce fondement, le préfet invoquait une méconnaissance des dispositions de l’article R. 425-9 du code de l’urbanisme, lequel soumet la délivrance du permis de construire, dans certains cas, à la consultation préalable des autorités militaires compétentes.
Le tribunal écarte ce moyen avec une logique rigoureuse : la seule localisation d’un projet dans l’emprise d’une servitude aéronautique ne suffit pas à caractériser l’existence d’un obstacle à la navigation aérienne justifiant la consultation imposée par l’article R. 425-9. En l’espèce, le service d’infrastructure de la défense avait au surplus émis un avis favorable au projet le 3 septembre 2025, privant le moyen de toute consistance.
Cette solution, parfaitement conforme à une lecture littérale du texte, rappelle utilement que les servitudes aéronautiques ne constituent pas des obstacles automatiques à la délivrance d’un permis de construire : c’est la nature et les caractéristiques de la construction projetée — et non la seule localisation géographique — qui commandent l’obligation de consultation.
Second moyen écarté : la qualification décisive de « sous-destination hébergement »
C’est sur ce terrain que se jouait l’essentiel du litige, et que la décision présente le plus grand intérêt.
Le cadre légal : l’obligation de mixité sociale dans les communes carencées
L’article L. 111-24 du code de l’urbanisme impose, dans les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de carence au titre de la loi SRU — c’est-à-dire les communes n’atteignant pas leur quota légal de logements sociaux — que tout programme de construction de plus de douze logements comporte au moins 30 % de logements locatifs sociaux. Cette obligation, qui constitue un puissant outil de régulation urbaine, est néanmoins strictement réservée aux opérations portant création de « logements ».
La commune de Carqueiranne étant en situation de carence, le préfet estimait que le projet de résidence services seniors, constituant selon lui un programme de logements, aurait dû intégrer cette quote-part obligatoire. Il soutenait par ailleurs que la société agissait en qualité de promoteur immobilier — sous-entendu, en vue de la vente de logements — ce qui renforçait, à ses yeux, la qualification de sous-destination « logement ».
Le raisonnement du tribunal : la prééminence du statut juridique de la résidence
Le tribunal rejette cette analyse en s’appuyant sur une articulation précise des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Les articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 de ce code définissent les résidences-services et les conditions auxquelles leurs logements peuvent être qualifiés d’hébergements au sens de la nomenclature des destinations et sous-destinations issue du code de l’urbanisme.
La clef de la distinction réside dans la nature des services proposés. Le tribunal juge qu’une résidence seniors proposant des prestations non individualisables — c’est-à-dire des services mutualisés dont bénéficient l’ensemble des résidents sans pouvoir être dissociés de l’occupation des locaux (accueil personnalisé, sécurité, accès aux espaces de convivialité) — relève de la sous-destination « hébergement » et non de la sous-destination « logement ».
Cette distinction n’est pas anodine : elle trouve son fondement dans la différence de nature entre le logement, conçu comme un espace privé et autonome où le résident dispose de la maîtrise de son environnement immédiat, et l’hébergement, caractérisé par une organisation collective et une offre de services partagés qui conditionne le mode d’occupation lui-même.
Le tribunal écarte enfin l’argument tiré de la qualité de promoteur du pétitionnaire : aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme de justifier d’une activité professionnelle particulière pour se voir reconnaître la qualification de son projet au regard des nomenclatures réglementaires. La qualité du maître d’ouvrage est sans incidence sur la nature juridique de l’ouvrage projeté.
Portée pratique : ce que cette décision change pour les opérateurs
En définitive, le jugement du 19 juin 2026 apporte une pierre utile à l’édifice jurisprudentiel encadrant les résidences services seniors : il confirme que la qualification urbanistique d’un projet se détermine par sa nature intrinsèque et non par l’identité de son porteur, et que la distinction entre logement et hébergement, lorsqu’elle est rigoureusement construite dès la phase de conception, constitue un rempart efficace contre les tentatives de requalification par voie de déféré préfectoral.
