La loi dite de « simplification du droit de l’urbanisme et du logement », adoptée définitivement par l’Assemblée nationale le 15 octobre 2025, constitue une étape récente dans l’effort législatif visant à alléger les formalités et sécuriser les opérations d’aménagement et de construction.
Elle s’inscrit dans un contexte de forte pression sur les collectivités territoriales et les aménageurs : ralentissements de la production de logements, contentieux nombreux en matière d’urbanisme et incertitudes sur la délivrance ou la contestation des autorisations.
Sur le plan des apports, la loi introduit plusieurs modifications de fond et de procédure qui marquent un glissement dans l’équilibre entre sécurisation des projets et garanties contentieuses.
Parmi ses principales mesures : tout d’abord, un renforcement de la rapidité et de la prévisibilité des opérations d’urbanisme. L’un des écueils récurrents en contentieux des refus d’autorisations d’urbanisme tenait jusqu’à présent à la faculté, reconnue à l’administration, de substituer en cours d’instance un nouveau motif de refus lorsque celui-ci aurait légalement pu fonder la décision contestée. Cette latitude a nourri une pratique bien connue consistant à produire, à mesure de l’avancée de la procédure, des motifs supplémentaires, parfois révélés pour la première fois en appel, créant mécaniquement un allongement du délai de jugement et générant, inévitablement, une insécurité juridique préjudiciable à la bonne conduite du projet. Pour y mettre un terme, le législateur a encadré strictement cette pratique en fixant une limite temporelle : l’administration ne pourra plus invoquer de motifs de refus nouveaux au-delà d’un délai de deux mois suivant l’enregistrement du recours contentieux.
La nouvelle loi instaure en outre une présomption d’urgence pour les référés-suspension dirigés contre les refus d’autorisation d’urbanisme. Jusqu’à présent, les demandes de suspension formées contre un refus étaient rarement accueillies, le juge n’admettant l’urgence que dans des situations financières particulièrement critiques pour le pétitionnaire. Cette exigence rendait la procédure peu opérante, alors même que des refus illégaux peuvent retarder pendant de nombreux mois l’ouverture d’un chantier. En alignant le régime du refus sur celui posé, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour les référés visant les autorisations d’urbanisme, le législateur entend désormais permettre une instruction plus rapide de ces recours.
La loi modifie ensuite le régime des recours gracieux : désormais, le recours gracieux ne peut plus être introduit au-delà d’un mois et n’a plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux (nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme) ; l’objectif étant de limiter les délais induits par des procédures gracieuses devenues systématiques.
Sur le plan de la planification, la loi prévoit d’élargir les possibilités de modifications simplifiées des documents d’urbanisme, notamment en dispensant, dans certains cas (erreur matérielle, réduction de surface de zone urbaine ou à urbaniser), de la procédure d’évaluation environnementale classique.
Elle introduit également un nouvel outil d’aménagement, les « Opérations de Transformation Urbaine » (OTU), codifiées à l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme, destinée à faciliter le renouvellement urbain et la densification des zones déjà bâties.
En matière de documents d’urbanisme, la loi abroge les dispositions dérogatoires de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, qui permettaient de contester un document d’urbanisme par voie d’exception, ce qui tend, là encore, à limiter les voies d’action à l’encontre des actes d’urbanisme.
La loi entendait également remodeler en profondeur les conditions d’accès au juge administratif en matière de documents d’urbanisme, en prévoyant d’introduire à l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme une nouvelle condition de recevabilité : seuls les administrés ayant effectivement pris part à la procédure de participation du public (enquête publique) auraient été admis à contester l’approbation d’un document d’urbanisme. Une telle restriction, très structurante, aurait eu pour effet de limiter fortement le champ des requérants recevables. Toutefois, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, a censuré ces dispositions, estimant qu’elles portaient une atteinte disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif garanti par l’article 16 de la Déclaration de 1789.
Du reste, l’essentiel du texte a été validé, le Conseil constitutionnel n’ayant retranché qu’un peu plus d’un tiers des mesures initialement adoptées.
Comparativement au droit antérieur, ces dispositions marquent une inflexion claire : là où auparavant le contentieux de l’urbanisme bénéficiait d’un accès relativement large, la nouvelle loi instaure davantage de conditions de recevabilité et de maîtrise des délais.
Pour les professionnels de l’urbanisme — collectivités, aménageurs, bureaux d’études ou cabinets d’avocats spécialisés — cette loi impose de réviser les pratiques et de redoubler de vigilance sur le point de savoir quelles dispositions demeurent applicables, et sous quelles conditions.
En conclusion, ce texte témoigne de la volonté de l’État d’accélérer les opérations d’aménagement et de construction en réduisant certaines marges d’attaque, et en modifiant sensiblement l’architecture du contentieux et des procédures.
Une adaptation que les acteurs devront désormais intégrer dans leurs stratégies de projet, de planification et de défense contentieuse.
