- Dans quels cas faut-il obtenir un permis de construire ?
L’obtention d’un permis de construire est nécessaire pour la réalisation de certains projets de travaux, de construction ou d’agrandissement d’un bien immobilier.
L’Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme est en effet venue fixer le principe selon lequel toute construction nécessite, sauf exception, un permis de construire. Dans cette idée, l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ».
Plus précisément, sont soumis à permis de construire les travaux suivants, qu’ils soient exécutés sur des constructions nouvelles ou existantes :
- Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
- A compter du 1er janvier 2012, dans les zones urbaines où un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu a été établi, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40 m² ;
- Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 20m² et 40m², dans les zones où le permis de construire est obligatoire à partir de 40 m², lorsqu’ils ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils où le recours à un architecte est obligatoire (Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 publié au JORF n°0283 du 7 décembre 2011) ;
- Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment ;
- Les travaux de restauration, à savoir les travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles (article L 313-4 du code de l’urbanisme).
A noter que l’absence ou l’irrégularité de permis de construire entraîne des conséquences pouvant aller jusqu’à la destruction de l’immeuble concerné.
Il est donc important d’avoir recours à un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme afin de vérifier la validité formelle du permis de construire et son efficacité juridique le cas échéant.
2. Que doit comporter le dossier de permis de construire ?
Concernant les démarches administratives, le demandeur du permis, plus couramment appelé le pétitionnaire, doit remplir le formulaire Cerfa n°13406*07 pour une maison individuelle et adresser celui-ci en Mairie, accompagné des documents suivants :
- La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions,
- Le bordereau des pièces jointes,
- Le plan de situation,
- Le plan de masse,
- Le plan de couple du terrain,
- La notice,
- Le plan des façades et des toitures,
- Le document graphique,
- Des photos pour situer le terrain dans son environnement proche et lointain.
En France métropolitaine, la demande de permis de construire doit également comporter une attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
Selon le type de demande adressée à la mairie, d’autres documents sont requis. Par exemple, un particulier qui souhaite faire construire sa maison dans un lotissement doit fournir le certificat indiquant la surface constructible attribuée à son lot, ainsi que celui attestant de l’achèvement des équipements desservant le lot.
Le détail des pièces à joindre selon les très nombreux cas de figure visés par la loi est indiqué précisément sur les formulaires de demande de permis de construire.
La mairie dispose d’un délai d’un mois pour réclamer au pétitionnaire des éventuelles pièces manquantes.
3. Délais, d’instruction et de recours, en matière de permis de construire
Le délai d’instruction pour le traitement de la demande de permis pour une maison et ses annexes est de deux mois à compter de la réception du dossier complet, et de trois mois pour les autres projets.
En l’absence de réponse à l’issue de ce délai, et sauf cas particulier, le permis de construire est considéré comme tacitement accordé.
En cas de refus de permis de construire, il est possible de former un recours gracieux / contentieux à l’encontre de la décision dans le délai maximum de deux mois suivant la notification de la décision litigieuse.
En cas d’acceptation de la demande de permis de construire, les tiers disposent d’un délai de deux mois courant à compter du premier jour de l’affichage régulier et continu du permis de construire sur le terrain pour s’y opposer, en formant un recours gracieux ou contentieux.
4. Durée de validité et causes de péremption du permis de construire
Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de sa délivrance ou si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Ce délai de trois ans peut toutefois être prorogé jusqu’à deux fois pour une durée d’un an.
Dans ce cas, la demande de prorogation doit être adressée à la mairie au plus tard deux mois avant l’expiration du permis.
Une fois les travaux réalisés, le titulaire du permis est tenu de déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
L’administration dispose alors d’un délai de trois mois pour contrôler la conformité des travaux effectués.
Je suis à votre disposition pour toute action ou information.