Doté de la personnalité civile en vertu de l’article 14, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des victimes des dommages qui leurs seraient causés soit du fait de l’immeuble dont il doit assurer la conservation, soit par la faute de ses préposés ou encore par la faute du syndic, son représentant légal.
Concernant les dommages causés par les parties communes ou les éléments d’équipement collectif de l’immeuble dont il a la charge, sa responsabilité se présente comme le corollaire de l’obligation pour le syndicat d’assurer l’entretien des parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement. En s’abstenant de prendre les mesures nécessaires pour respecter cette obligation, le syndicat doit en assumer les conséquences dommageables.
La responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part.
Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement collectif sur le fondement de l’article 14 de la loi, ou au fait des installations dont le syndicat doit répondre en sa qualité de gardien au sens de l’article 1242 du Code civil (Cass. 3e civ., 14 janv. 1999 : JurisData n 1999-020061 ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n°07-20.997, Cass. 3e civ. 15-12-2016 no 15-24.431).
Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve soit de l’absence d’un lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit de l’existence d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime qui y serait assimilable.
Il appartient toutefois à la victime d’établir l’existence d’un lien de causalité entre l’état de l’immeuble invoqué et le préjudice invoqué.
A titre d’exemple, engagent ainsi la responsabilité du syndicat :
- Les accidents survenus à des copropriétaires ou bien à des tiers du fait du mauvais fonctionnement d’un ascenseur (Cass. 3e civ., 18 mars 2004 : JurisData n°2004-022963. – CA Versailles, 16 mars 1990 : JurisData n° 1990-040441. – CA Paris, 28 oct. 1994 : JurisData n°1994-023454. – CA Paris, 18 juin 2002 : JurisData n° 2002-186741),
- Les accidents imputables à la défectuosité ou au mauvais état d’entretien d’une partie commune, notamment d’un escalier dont l’insuffisance d’éclairage ou l’état défectueux des marches sont la cause des dommages (CA Paris, 7 sept. 2000 : JurisData n 2000-123240, pour un accident provoqué par des marches rendues trop glissantes. – CA Paris, 7e ch., 25 nov. 1992 : JurisData n 1992-023631. – CA Paris, 27 oct. 1995 – CA Paris, 28 févr. 2001 : JurisData n 2001-137816. – CA Paris, 30 avr. 2003 : JurisData n 2003-218822, à propos d’une chute dans un escalier non éclairé. – CA Paris, 21 juin 2011 : JurisData n 2011-031610).